Uw huis verhuren en de belasting

De (tijdelijke) verhuur van uw woning kan een mooie oplossing zijn om tijdelijke dubbele (hypotheek)kosten op te vangen. Door verhuur staat uw woning ook niet meer leeg, hetgeen zal bijdragen aan een aantrekkelijkere verkooppositie voor U. Interhouse Huur- en Verhuurprofessionals® heeft veel succesvolle ervaring met tijdelijke verhuur van woning aan solide huurders waarbij een succesvolle verkooptransactie het eindresultaat was. Verhuur heeft echter wel degelijk gevolgen voor uw fiscale situatie.

De belastingdienst hanteert in dit geval van verhuur de volgende regels:

In geval van verhuur van uw oude woning:

U voldoet niet meer aan de voorwaarden van de “eigenwoning regeling”. De woning gaat vanaf het moment van verhuur van box 1 naar box 3 en vervalt uw renteaftrek. De overgang van box 1 naar box 3 op het moment van verhuur is een situatie die de belastingdienst gelijk stelt aan een verkooptransactie. Tot en met 2009 bleef ook na een verhuursituatie de woning in box 3.

Sinds 2010 is deze regeling echter gewijzigd. Bij tijdelijke verhuur van uw eigen woning moet die woning tijdens de verhuurde periode te koop aangeboden blijven worden. Na de verhuurde periode valt de eigen woning weer onder de “eigenwoning regeling”, echter op voorwaarde dat de woning opnieuw leeg en te koop staat. U mag de rente vanaf dat moment weer aftrekken.

Voor de “bijleen regeling” is de overgang van box 1 naar box 3 op het moment van verhuur dus geen situatie meer die gelijk is aan een verkoop. De terugkeer van box 3 naar box 1 na afloop van de verhuur is voor de “bijleen regeling” geen situatie die gelijk is aan aankoop. De terugkeer naar de “eigenwoning regeling” van box 1 na afloop van de verhuurperiode geldt alleen als dit gebeurt vóór het einde van het 2e kalenderjaar (voor 2011 geldt: vóór het einde van het 3e kalenderjaar) nadat u de woning hebt verlaten.

Let op!

Voor situaties waarin vóór 1 januari 2010 al tijdelijk werd verhuurd, geldt een overgangsregeling.

Als de woning al vóór 1 januari 2010 is verhuurd, kunt u de belastingdienst verzoeken om toepassing van de “overgangsregeling tijdelijke verhuur”. Sinds 2010 kan de woning na afloop van de verhuurperiode weer onder de “eigenwoning regeling” vallen en mag u de rente vanaf dat moment weer aftrekken.

De overgangsregeling kan ook van invloed zijn op de eigenwoning schuld van de nieuwe woning. De overgang van box 1 naar box 3 op het moment van verhuur was vóór 1 januari 2010 altijd een situatie die gelijk werd gezien als verkoop. Als de waarde van de woning hoger is dan de eigenwoning schuld, dan is er een overwaarde.

Als u een duurdere woning had gekocht, dan verminderde de overwaarde de eigenwoning schuld van de nieuwe woning. Door de regeling toe te passen die sinds 1 januari 2010 geldt, worden de gevolgen van de bijleen regeling geacht niet te zijn ingetreden. Hierdoor hebt u vanaf het moment dat de woning tijdelijk wordt verhuurd mogelijk een hogere renteaftrek van de nieuwe woning.

Voorwaarden belastingdienst voor deze overgangsregeling

• Op 1 januari 2008 was de woning uw hoofdverblijf
• Na 1 januari 2008 stond de woning leeg en te koop
• In afwachting van verkoop werd de woning tijdelijk verhuurd
• Op 1 januari 2010 was de woning nog niet verkocht
• U verzoekt om toepassing van de overgangsregeling
• U verklaart zich akkoord met het volgende:
  • de overgang van de tijdelijk verhuurde woning van box 1 naar box 3 merken wij niet aan als een vervreemdingsmoment voor de bijleen regeling
  • als de inspecteur een beschikking eigenwoning reserve heeft afgegeven, wordt deze beschikking herzien
  • als de woning opnieuw een eigen woning wordt, geldt dit niet als een verwerving voor de bijleen regeling

Een voorbeeld:

U koopt op 15 januari 2008 een nieuwe woning voor € 240.000. U sluit hiervoor een hypotheek af ten hoogte van € 240.000. Op 1 maart 2008 verhuist u naar uw nieuwe woning. Uw oude woning staat vanaf die datum leeg te koop. De oude woning wordt vanaf 1 mei 2008 tijdelijk verhuurd maar blijft te koop staan. Op 1 mei 2010 eindigt de verhuursituatie. De woning staat nog steeds te koop.

Vanaf het moment van verhuur komt uw oude woning in box 3 en vervalt daarmee uw renteaftrek. De waarde in het economisch verkeer van de oude woning is op 1 mei 2008 € 165.000 en de eigenwoning schuld € 95.000. De overgang van box 1 naar box 3 is een vervreemding voor de bijleen regeling. De overwaarde is € 70.000 (€ 165.000 - € 95.000). De eigenwoning schuld van de nieuwe woning, het bedrag waarover de rente aftrekbaar is, wordt hierdoor € 170.000 (€ 240.000 - € 70.000).

Uw oude woning komt op 1 april 2010 weer terug in box 1. De rente over de eigenwoning schuld is vanaf die datum tot het moment van verkoop, maar wel uiterlijk tot en met 31 december 2010, voor u weer aftrekbaar.

De overgang van uw oude woning op 1 mei 2008 van box 1 naar box 3 merkt de belastingdienst niet aan als een vervreemdingsmoment voor de bijleen regeling. Hierdoor hoeft u dan ook geen rekening te houden met de overwaarde van uw oude woning en blijft uw eigenwoning schuld dus € 240.000. Sinds 1 mei 2008 is dus renteaftrek mogelijk over die € 240.000, echter tot het moment van verkoop van de oude woning, maar wel uiterlijk tot en met 31 december 2011.

Mogelijk zijn er uitzonderingen op uw persoonlijke situatie welke hier niet omschreven zijn. Deze informatie is bedoeld u in grote lijnen te informeren en kunnen derhalve geen rechten aan worden ontleend. Voor een ‘advies op maat’ dient u contact op te nemen aan uw belastingadviseur.